合同条款的解释应符合合同整体意思及通常理解
【案情介绍】
原告（二审被上诉人，再审申请再审人）：杨某，
原告（二审被上诉人，再审申请再审人）：徐某，
原告（二审被上诉人，再审申请再审人）：杨某某，
被告（二审上诉人，再审被申请再审人）：上海市XX实业有限公司。
2001年2月13日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买本市龙吴路XXX弄樟树苑XX号XXX室商品房一套，原告按约付清了购房价款，并于2001年5月1日取得产权证。然被告交付的房屋存在严重的质量问题，外墙渗漏造成墙面处大面积霉变，屋顶裂缝造成渗雨，墙面开裂，严重影响原告居住，室内装修也遭到了破坏。原告为此多次找被告解决，均无果，只得诉至法院，请求判令被告对原告房屋外墙渗漏和屋顶漏雨负责免费修复。审理中，原告增加诉请，1、要求被告根据法律规定及合同约定，按照修复费用的一倍给予补偿（以审价报告为准）；2、对因墙体渗漏和屋顶漏雨及维修对室内装饰造成的损失进行赔偿（以审价报告为准）； 3、赔偿原告因修复房屋需在外租房而造成的租金损失5000元。
被告上海XX实业有限公司辩称，被告开发的樟树苑小区竣工验收合格，向原告交付的房屋为合格房屋，被告没有对原告房屋免费维修的义务，也没有赔偿损失的义务。根据原、被告双方签订的房屋交接书可以表明，被告向原告交付房屋是2001年4月9日，住宅质量保证书明确，被告对原告房屋外墙保修两年、屋面三年，所以系争房屋外墙保修期至2003年4月8日，屋面保修期至2004年4月8日。而系争房屋外墙渗漏是在2003年6月，被告已经对原告外墙渗漏进行过维修，直至原告起诉这两年时间，原告没有就外墙渗漏向被告提出过维修要求，对外墙保修被告已经善意、合理地履行修理义务，故对外墙渗漏不应再承担责任。屋面渗漏问题原告入住后没有提出过，也没有提出要求被告对屋面渗漏进行维修，被告对此不承担维修责任。原告房屋渗漏原因法院已经委托鉴定单位进行检测，系因材料自然老化造成的，说明被告的施工及施工中选用的材料是没有问题的，故被告对原告房屋质量发生的问题不应承担责任。原、被告以及房屋检测中心共同对原告房屋质量进行现场勘察的时候发现原告对房屋承重墙部分进行了改动，北卧室24平方米的承重墙原来是整墙，原告为了使用方便，将墙砸成了门，阳台处有一堵承重墙也进行了凿除，在凿除过程中难免会对防水层、保温层进行损坏。原告的屋面现在也已经破坏得一塌糊涂，保护层已经完全被橇掉了，保护层直接暴露在外，自然会老化，下雨自然会导致积水，积水就会渗水，所以原告房屋渗漏有原告自身因素。还有，原告房屋渗漏主要出现在外墙，这是属于公用部位，公用部位发生的问题，在业委会成立的基础上原告单独起诉主体有问题。综上，不同意原告诉请。
【审理过程】
一审法院认为：原、被告签订的商品房预售合同是当事人真实意思表示，对合同各方具有法律约束力。被告作为开发商，应向购房者提供合格、适宜的住房，其对于房屋的建筑质量负有保障义务，现原告依据约定主张合同权利，诉讼主体适格。根据双方合同约定及被告提供的《新建住宅质量保证书》可明确，系争房屋的屋面防水工程、房间和外墙的防渗漏的保修期不得少于两年，屋面防水保修期三年。从被告向原告交付房屋的2001年4月9日起算，保修期应至2003年4月8日止。原告为此要求被告予以修复的诉讼请求，理由正当，应予支持。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的一倍给予补偿。故要求被告根据法律及合同约定，按照修复费用的一倍给予补偿（以审价报告为准）之诉请应予支持；被告的答辩意见法院不予采纳。被告对于系争房屋所作出的修复方案可作为被告修复参考依据。被告对审价报告所提异议，未能提供相应证据予以证明，法院不予采信。原告关于被告赔偿因修缮房屋租房损失的诉请，因该事实尚未发生，故该项诉请法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第60条第一款、第107条之规定，判决如下：一、被告上海XX实业有限公司于本判决生效后三十日内完成对原告杨某、徐某、杨某某所有的本市龙吴路XXX弄樟树苑XX号XXX室房屋室内、室外渗漏部位的修缮（参照上海房屋质量检测站出具的检测报告中“修缮方案”）；二、被告上海XX实业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告杨某、徐某、杨某某房屋修复费（含室内、室外）32598元；三、原告杨某、徐某、杨某某的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费2617.50元，由原告负担1387.27元，被告负担1230.23元；检测费5000元、审价费3000元，共计8000元，均由被告负担。
一审宣判后，XX公司不服，提出上诉称，上诉人对于房屋渗漏的保修义务是有期限的，上诉人不应承担终身保修义务。上诉人对系争房屋外墙的维修是合格的、有效的。此外，即使系争房屋在保修期内发生外墙渗漏，上诉人应承担的也仅是保修义务，而不应承担赔偿责任。原审法院任意解释及适用双方的合同约定，由此作出的判决既无合同依据，也显失公平。上诉人愿意承担对系争房屋外墙及屋面的修复义务，但对原审法院的其他判决不予同意。请求二审法院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人杨某、徐某、杨某某辩称，上诉人与其在商品房预售合同中所约定的外墙保修期2年、屋面保修期3年的约定，违反了行政法规的规定，故应当认定当事人间的约定无效。被上诉人现所提出的房屋质量问题，仍处于保修期内，上诉人理应承担保修义务。双方合同第17条的约定并非针对本案系争的外墙及屋面的渗漏问题，对于该质量的解决方案，原审法院采用合同第20条的约定是正确的。因此，原审法院对本案查明事实清楚，判决公平、合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审法院认为，本案争议焦点为上诉人对系争房屋的外墙、屋面的保修期限及上诉人应如何承担保修责任问题。首先，依据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，建设工程屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，其最低保修期限为5年。现依据当事人提供的证据材料及原审所查明的事实，均可以确认在前述保修期限内，系争房屋的外墙出现渗漏，故上诉人对该部分建筑外墙的渗漏应承担保修责任，及时履行修复义务。对于系争房屋的屋面渗漏之责任，法院难以归责于由双方当事人中的任何一方单独承担。鉴于上诉人自愿承担对系争房屋屋面渗漏部分的维修义务，法院予以照准。上海房屋质量检测站出具的检测报告中所涉修缮方案，在本案中不能适用。至于上诉人是否应当承担维修义务以外的赔偿责任问题，在双方签订的上海市商品房预售合同第17条、第20条中，分别就不同的建筑范围，确定了不同的民事责任。依据该两个条款之约定，上诉人主张依照合同第17条的约定确定双方的权利义务，符合合同依据，法院予以支持。原审法院对本案事实的审查及认定不尽相同，导致判决结果有失偏颇，法院依法予以更正。对应被上诉人申请作出的造价鉴定结论法院不予采用。但由于本案纠纷产生的原因，系上诉人未能及时履行保修义务所致，故尽管被上诉人申请质量造价鉴定的结论本院未予采用，但由此发生的相关费用，上诉人也应当予以分担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持一审法院民事判决书第三项；二、撤销一审法院民事判决第一、二项；三、上海XX实业有限公司于判决生效后三十日内完成对杨某、徐某、杨某某所有的本市龙吴路XXX弄樟树苑XX号XXX室房屋外墙及屋面渗漏部位的修缮。一、二审案件受理费及其他费用由双方共同负担。
二审宣判后，原告（二审被上诉人）不服终审判决，申请再审。再审申请人认为一、二审法院认定事实的主要证据不足，因而事实认定错误，主要表现在以下几个方面：1、申请人房屋的屋面渗漏责任，应按鉴定结论由被申请人承担；2、鉴定单位在检测报告中提出的修缮方案理应适用本案；3、申请人房屋外墙及屋面渗漏问题，属于房屋有其他工程质量问题，被申请人除承担免费修复义务外，还必须按照合同第20条约定，给予一倍的补偿；4、上海房屋质量检测站出具的鉴定结论，公正、科学、客观的反映了房屋渗漏的原因，理应依法适用本案；5、该案造价鉴定结论，应当适用本案，作为一倍补偿费用的依据。另外，二审人民法院违反了法定程序，判决结果极不公正。
该案最终以调解结案，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、上海XX实业公司在本调解书生效后三十日（晴天）之内对系争房屋进行维修完毕，修复完毕之日起外墙及屋面保修二年；二、上海XX实业公司在调解书生效后十日内补偿对方人民币25000元；三、原一、二审案件受理费及鉴定费用由双方各半承担。
【本案评析】
本案是一起由商品房房屋质量引起的合同纠纷案件，其争议焦点在于商品房的保修期限，以及如何承担保修责任。当事人双方在争议发生前签订了《上海市商品房预售合同》，双方意思表示真实且达成一致，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。
一、关于上海XX公司应当如何承担保修责任的问题，即是否应承担除维修义务以外的赔偿责任，按照修复费的壹倍予以补偿的问题
当事人双方在签订的《上海市商品房预售合同》第17条中约定，“甲方交付的房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，则乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价一倍给予补偿。”第20条约定：“甲方交付该房屋其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的一倍给予补偿。”从合同的整体性来看，第17条约定的是关于该房屋的建筑结构、装修及设备标准，是对房屋的验收有关标准的约定。第20条约定的是房屋有其他工程质量问题的处理办法。到底适用第17条还是第20条来追究被告的责任，关键在于对“其他房屋质量问题”的理解，或说外墙渗漏到底是属于装修、设备问题还是属于“其他房屋质量问题”，这就涉及到合同条文的解释问题：
合同的解释原则大体上可以分为以下几种：
（一）文本解释和意思解释。所谓文本解释是按照合同条文的语言表达方式对合同进行的解释。合同是由文字或语句表现出来的意思表示一致的行为。通过对语句或文字进行惯常的逻辑意义分析，解释合同中的内容。意思解释则不同，它以合同当事人的内在意愿为解释的原则，如果说文本解释是关注合同的“形”，那么，意思解释则是关注合同的“意”，它是一种文义解释。
（二）整体解释与分别解释。整体解释是将合同的各个部分看作是一个完整统一的整体，通过对整体中各个部分作用的分析，判断条款中所包含当事人的意思表示。而分别解释则是将合同的各个条款分别进行分析，从而探究各条款所要表达的内在意思。
（三）目的解释与情势解释。所谓目的解释是针对当事人签订合同的目的对合同进行解释。而情势解释则是根据合同履行的情势对合同进行解释。目的解释侧重于考察合同订立时当事人的主观状态，它探究合同签订时当事人的目的取向，是一种静态的思维。而情势解释则是根据合同履行中所发生的情势对合同进行的解释，它是以果求因，即以合同的履行结果来判断合同的内容，推断合同的原意，是一种动态的解释。
（四）诚实信用的解释与习惯解释。习惯解释是根据交易当事人所采用的通常习惯对合同进行的解释，它实际上是以普遍接受的客观标准作为理解合同条款的依据。诚实信用实际上也已成为交易习惯的一部分，诚实信用解释原则要求依照诚实信用的标准分析合同的条款。
我国《合同法》将诸多合同的解释原则融为一个条文，即《合同法》第61条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
具体到本案来看，应当选择适当的解释方法，进行如下解释：
第一，从合同的条文与通常理解来看，第17条关于附件三之规定，只是关于房屋装修、设备等标准的约定，应当不属于本合同所涉及的质量问题范围，是受不同项目、不同档次、不同买受人等因素的影响，而对房屋装修、设备等标准的不同要求而确定的标准的约定，只是存在是否符合约定的标准问题，而不存在什么维修问题。根据上下文，第20条的其他工程质量问题，显然也只能是除了主体结构以外的其他工程质量问题，如渗漏等，这样才符合合同本意，而不是什么“超出该合同附件三所涉范围之外”的其他工程质量问题。
第二，建设部、国家工商局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建住房【2000】200号文件）所附《商品房买卖合同示范文本》第13条条款名称就为“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”，根本不涉及质量问题。第16条是保修责任，才涉及质量问题，也说明其装饰、设备标准不属于质量问题。建设部住宅与房地产司及政策法规司在编写的《商品房买卖合同示范文本条文说明》中也对第13条、第16条分别做了说明，说明质量问题不包括设备等标准问题。而《上海市商品房预售合同示范文本》是根据上述示范文本而制定的，其17条设定参照的正是上述示范文本的第13条，因此二者的内容具有连贯性，其内容所要表达的意思也是一致的。
第三，根据《建筑法》第62条规定：“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。”根据建设部2000年颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定：“在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。”按照通常理解，从上述两条规定的内容可以明显看出，本案涉及的外墙渗漏问题属于房屋的质量问题。
综合以上几点对合同条文的理解，本案系争房屋的渗漏问题属于“其他工程质量问题”，而根本不属于房屋建筑结构、装修及设备方面的质量问题，因此应当适用合同第20条之约定，根据该条约定，上海XX公司除免费修复外，还须按照修复费的壹倍予以补偿。
二、该商品房的保修期限问题
当事人双方签订的《上海市商品房预售合同》第21条约定：“自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。”而根据国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担，保修期自房地产权利转移之日起，不得少于2年。
此规定系国家为保证建筑物在合理寿命年限内正常使用，维护使用者的权益而确定的最低保修时间限定。也就是说，开发商与业主可以约定保修期限，最低期限是2年，可以高于2年，但不可以少于2年。
本案中所涉的外墙及屋面的保修期限，在正常使用情况下，按照《建设工程质量管理条例》，以工程竣工验收后，即2000年6月20日起至2005年6月19日止的5年，作为保修期限。根据查明的事实，上海XX企业发展有限公司于2001年4月9日交付房屋，双方约定房屋外墙保修2年，屋面3年，即房屋外墙保修期为2003年4月8日止的2年，屋面保修期为2004年4月8日止的3年，此约定符合最低2年保修期限的规定，由于此期限在2005年6月19日之内，因此应以2005年6月19日为截止保修期限，故本案系争房屋可以确认在上述保修期内，上海XX公司应对系争房屋承担保修责任。
从争议的焦点来看，反映出《上海市商品房预售合同》示范文本对商品房保修责任与保修期限的规定存在漏洞。
对于保修责任范围，《上海市商品房预售合同》示范文本里面只明确规定了房屋装修、设备及主体结构出现质量问题时的保修责任，而其余的质量问题则一概以“其他质量问题”所概括。如此则容易产生类似本案的对“其他质量问题”的解释问题，或者是什么样的质量问题属于“其他质量问题”，其含义不明确，出现纠纷的时候，责任人容易以此为借口推脱责任。同时也使得法官以自己的主观判断来解决此类纠纷，从而造成“同一案件，不同法官，不同结果”的混乱现象。
对于商品房的保修期限，《上海市商品房预售合同》示范文本第21条规定：“自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建设工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。”而《建设工程质量管理条例》中所规定的保修期限是指建设工程施工单位对开发商所承担的保修责任的期限。而并非直接针对业主（商品房买受人）的保修责任的期限。也就是说，业主与建设施工单位之间并未存在直接的合同关系，而开发商对业主承诺的保修期限是前述保修期限减去商品房建好后已存续的时间之差，这样，在实践中就容易造成操作上的困难。例如某业主在商品房建好的第3年才入住，业主虽与开发商有约定要求其承担保修责任，但此时保修期限其实只有2年，虽符合保修期限不少于2年的规定，但假设业主在3年之后发现房屋存在质量问题，就无法要求开发商再承担保修责任，其合法利益无法得到有效维护。同时，在房屋出现质量问题的时候，也使得开发商容易推脱责任，把责任推到建设施工单位身上，导致纠纷的混乱。
本文欲指出的是，商品房交易纠纷之多，虽与房地产市场的活跃程度有关，但一个重要原因就是合同漏洞埋下了祸根。因此，弥补合同的漏洞是避免更多同类型纠纷发生的有效途径。笔者认为，《上海市商品房预售合同》示范文本对保修责任及保修期限应当参照建设部《商品房销售管理办法》等其他行政法规、司法解释的相关规定。关于保修期限及保修范围问题，建设部《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期间内发生的属于保修范围的商品房质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”关于“最低保修期限”，建设部《规定》第5条第3项规定：“正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。”最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第13条还规定，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。对于房屋的开发商来说，修复房屋存在的质量问题是其法定义务，开发商交付的房屋不符合合同约定的质量要求，但通过修复的方式可以补救的，开发商应当及时予以修复，以满足业主的需要，因此增加的费用，应当由开发商承担。同时，这也是诚实信用原则的体现，在市场经济条件下，只有秉持诚实信用的原则，才能保持业绩的持续发展。
索建国，上海大成律师事务所律师。
